На что следует обратить внимание при подписании договора найма помещения (Mietvertrag):

Арендуя  помещения, необходимо заранее знать, в каких целях оно будет использоваться: жилых или производственных. Использование жилых помещений в производственных целях   возможно лишь после получения специального разрешения.

Поэтому, прежде чем подписывать договор аренды, необходимо выяснить следующие вопросы:

• Может ли снимаемое помещение быть использовано для планируемых производственных целей. Следует иметь в виду, что для организации определенных видов предпринимательской деятельности (например, связанных с повышенным шумом) требуются специальные разрешения.
• В каком строительном состоянии находится объект и как определены договором обязанности наймодателя и арендатора по его ремонту. Планируется ли проведение капитального ремонта или модернизация здания.
• Есть ли  возможность проведения необходимой перепланировки и переоборудования помещения. Желательно урегулировать этот вопрос при (или до) подписании договора в письменном виде.
• Можно ли круглосуточно использовать помещение (в т.ч., в выходные и праздничные дни), или существуют ограничения на  работу в определенные дни и часы.
• Предусмотрена ли контрактом стоянка для автомобилей, или необходимо заключать дополнительный контракт на право пользоваться парковкой.
• Как развита инфраструктура в данном районе, общественный транспорт, расположены ли  рядом  конкурирующие предприятия.
• Есть ли  возможность  включить  в договор найма  специальный пункт, запрещающий наймодателю сдавать соседние помещения конкурентам (Konkurenzschutzklausel).
• Какой срок действия договора (Mietdauern) и условия прекращения договорных отношений.

• Договор аренды можно заключить на неопределенное  время – бессрочный договор (unbefristete Mietverhältnis), что дает возможность каждой  из сторон, в любое время, расторгнуть договор. О расторжении договора требуется предварительно (обычно – за 3 месяца)  поставить в известность другую сторону договора. Время, необходимое для расторжения договора называется   Kündigungsfrist.
• Договор  можно также заключить на определенный срок  (befristete Mietverhältnis): например, на один год, пять или десять лет. В этом случае, до истечения срока договора ни одна из сторон, без согласия другой стороны, не может расторгнуть договор.
• При заключении договора на определенный срок,  важным для арендатора помещения  является включение в договор права на опцион (Optionrecht).  Данное право  дает возможность арендатору, по его усмотрению,  продлевать договор на определенный срок один или несколько раз. (Например, заключив договор сроком на два года с опционом на один год,  по истечению срока договора аренды, арендатор  имеет первоочередное право на продление договора на дополнительный год). Часто в договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, включается положение о том, что при окончании срока действия договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении (Verlängerung).

• Оговорена ли  договором аренды на определенный срок   возможность  арендатора  досрочно расторгнуть договор, предоставив преемника (Nachmieter) на арендуемое помещение.

 

• Предоставляется ли арендатору право полностью либо частично сдавать арендованный объект третьим лицам (Untermiete).

• Важно выяснить полную стоимость аренды помещений (размер эксплуатационных расходов (Betriebskosten), будет ли арендная плата повышаться и каким образом. Как правило, может быть оговорено повышение арендной платы в твердо установленном процентном отношении, например 2% в год (Staffelmiete)).

Ориентировочная стоимость аренды помещений
(на примере цен в Берлине).

Выбирая место расположения офиса, ресторана, мастерской или других производственных помещений желательно получить максимум  информации о стоимости помещений, так  как разница в ценах  может быть весьма существенной.

Цены отличаются от места расположения арендуемых помещений.. Так, например, в Берлине существует два  географических центра: Восточный и Западный, чьи территории  относится к категории 1а. Примыкающие к обоим центрам улицы определяются как категория 1б. 

Цены аренды для данной категории помещений в Евро в месяц за  кв.м:

	Запад 1а	Восток 1а	Запад, Восток 1б
Офисы	11,00 –21,00	7,00-22,00	7,00 – 16,00
Магазины (до 100кв.м)	91,00-170,00	56,00-100,00	17,00-40,00
Магазины (более100кв.м)	62,00-118,00	40,00 – 65,00	13,00 – 62,00
Рестораны,кафе	62,00-118,00	40,00 – 65,00	13,00 – 62,00

Не центральные районы также подразделяются на категории: центры административных  районов, примыкающие к центрам  районов улицы и  жилые (спальные) районы.

Цены  месячной аренды в них соответственно составляют (в Евро за кв.м):

	Админ. Центр	Примык. Улицы	Жилые районы
Офисы	4,00 – 21,00	5,00 – 13,00	3,00 – 10,00
Магазины (до 60кв.м)	15,00 – 75,00	12,00 – 24,00	6,00 – 12,00
Магазины (более100кв.м)	10,00 – 49,00	5,00 – 19,00	5,00 – 15,00
Рестораны,кафе	10,00 – 49,00	5,00 – 19,00	5,00 – 15,00

Стоимость аренды производственных помещений и складских площадей зависит от их местонахождения: в черте города, или за его пределами. 

	В черте города	За пределами города
Производственные помещения	4,00 – 6, 00	3,00 – 5,00
складские площади	3,00 – 9,50	1,50 – 6,00

Цены в Берлине можно расценивать как среднеарифметические для всей территории ФРГ. Арендная стоимость помещений на территории бывшей Восточной Германии ниже, чем на  бывших Западных землях.